Як безпечно орендувати квартиру без рієлтора

Орендувати квартиру напряму у власника можна без рієлтора, агентства та додаткової комісії посереднику. Для власника це також можливість самостійно знайти орендаря, обговорити умови та здати житло без залучення третіх осіб.

Але оренда без посередників означає, що власнику та орендарю потрібно самостійно пройти всі основні етапи: знайти одне одного, перевірити інформацію, оглянути квартиру, домовитися про оплату, зафіксувати стан житла та укласти договір.

У цьому матеріалі розбираємо весь процес — від пошуку квартири до передачі ключів.

Чи можна орендувати квартиру без рієлтора

Так. Для оренди житла не обов’язково користуватися послугами рієлтора.

Орендар може самостійно знайти оголошення від власника, домовитися про перегляд квартири, перевірити документи та укласти договір безпосередньо з власником.

Власник так само може самостійно розмістити оголошення, спілкуватися з потенційними орендарями та обрати людину, якій готовий передати квартиру.

Головна відмінність такого формату — між сторонами немає посередника.

Це дозволяє:

• спілкуватися напряму;
• одразу обговорювати умови проживання;
• не платити комісію рієлтору;
• швидше погоджувати перегляд;
• напряму домовлятися про ціну, депозит та комунальні платежі;
• самостійно зафіксувати всі домовленості в договорі.

Проте відсутність посередника не означає, що можна пропустити перевірку документів або обмежитися усною домовленістю.

Саме ці етапи є найважливішими.

Як орендувати квартиру без рієлтора: покроково

1. Визначте реальний бюджет оренди

Під час пошуку квартири варто дивитися не лише на ціну в оголошенні.

Наприклад, якщо квартира здається за 18 000 грн на місяць, фактична сума, необхідна для заселення, може бути значно більшою.

Заздалегідь уточніть:

• місячну вартість оренди;
• розмір застави або страхового депозиту;
• які комунальні платежі сплачує орендар;
• чи є додаткові платежі за паркінг, охорону, обслуговування будинку;
• коли потрібно вносити оплату;
• чи повертається депозит після завершення оренди;
• за яких умов із депозиту можуть утримувати кошти.

Краще домовитися про це ще до перегляду, щоб не витрачати час на квартиру, умови якої вам не підходять.

2. Шукайте оголошення безпосередньо від власників

Одна з проблем класичних майданчиків нерухомості — разом з оголошеннями власників там можуть розміщуватися пропозиції агентств та посередників.

Якщо ваша мета — оренда квартири без рієлтора, звертайте увагу, хто саме опублікував оголошення.

На Dexby ми будуємо пошук житла навколо прямого контакту між власником та людиною, яка шукає житло.

Орендар може знайти квартиру та звернутися безпосередньо до власника, а власник — самостійно розмістити своє житло.

Якщо ви шукаєте житло без посередників, у Dexby можна переглянути квартири в оренду від власників і зв’язатися з автором оголошення напряму.

Переглянути квартири в оренду →

Якщо ви власник:

Додати оголошення →

Як зрозуміти, що оголошення справжнє

Приваблива ціна сама по собі ще не означає вигідну пропозицію.

Перед тим як передавати будь-які гроші, зверніть увагу на саме оголошення та поведінку людини, яка його розмістила.

Насторожити можуть:

• ціна, яка суттєво нижча за схожі квартири в тому самому районі;
• вимога терміново переказати завдаток до перегляду;
• відмова показувати квартиру особисто;
• пояснення, що власник перебуває за кордоном, але готовий надіслати ключі після оплати;
• відмова показати документи;
• спроба уникнути договору;
• фотографії, які не відповідають опису;
• суперечлива інформація про адресу, поверх, площу або стан квартири.

Особливо обережно варто ставитися до будь-яких передоплат до того, як ви побачили квартиру та переконалися, що людина має право її здавати.

Що перевірити під час перегляду квартири

Перегляд — це не лише можливість оцінити ремонт.

За 15–30 хвилин варто перевірити значно більше.

Стан квартири

Подивіться:

• чи нормально відчиняються та зачиняються вікна;
• чи немає слідів вологи або плісняви;
• чи працює сантехніка;
• чи є нормальний напір води;
• чи нагрівається вода;
• чи працює опалення;
• у якому стані електрика та розетки;
• чи працює побутова техніка;
• чи справні дверні замки.

Якщо бачите пошкодження — сфотографуйте їх до заселення.

Це допоможе уникнути ситуації, коли після завершення оренди старе пошкодження випадково вважатимуть вашим.

Будинок і район

Навіть хороша квартира може виявитися незручною через сам будинок або розташування.

Перевірте:

• стан під’їзду;
• ліфт;
• паркування;
• транспорт;
• магазини та іншу інфраструктуру;
• приблизний рівень шуму;
• мобільний зв’язок та можливість підключення потрібного інтернет-провайдера.

Якщо для вас це важливо, запитайте про роботу опалення, електропостачання та водопостачання під час можливих відключень.

Перевірте, хто здає квартиру

Один із найважливіших етапів безпечної оренди — зрозуміти, хто саме передає вам житло.

Людина, яка показує квартиру, не завжди є її власником.

Попросіть показати документ, що підтверджує право власності, та документ, який дозволяє переконатися, що ви спілкуєтеся саме з цією людиною.

Якщо квартиру здає представник власника, необхідно перевірити його повноваження.

Окремо варто звернути увагу на ситуації, коли квартира має кількох співвласників.

Сенс цієї перевірки простий: до передачі грошей ви повинні розуміти, кому саме платите та на якій підставі ця людина здає квартиру.

Які питання поставити власнику до заселення

Багато конфліктів під час оренди виникають не через шахрайство, а через речі, які сторони просто не обговорили заздалегідь.

Наприклад, власник був упевнений, що квартира здається одній людині, а через місяць там живуть троє.

Або орендар вважає, що можна завести собаку, тоді як власник категорично проти тварин.

Тому ще до договору обговоріть:

Хто житиме у квартирі

Вкажіть усіх людей, які постійно проживатимуть у квартирі.

Домашні тварини

Не варто залишати це питання «на потім».

Якщо є тварина або ви плануєте її завести, погодьте це заздалегідь.

Куріння

Уточніть правила для квартири та балкона.

Гості

Якщо це важливо для однієї зі сторін, варто визначити, чи існують будь-які обмеження щодо тривалого проживання гостей.

Ремонт

Хто платить, якщо зламається бойлер, пральна машина або холодильник?

А якщо пошкодження виникло через дії орендаря?

Це різні ситуації, і краще домовитися про них до заселення.

Доступ власника до квартири

Орендована квартира залишається власністю орендодавця, але на час оренди вона є житлом орендаря.

Тому порядок відвідувань власником краще погодити заздалегідь.

Строк оренди

Домовтеся, на який строк здається квартира та як сторони можуть припинити оренду раніше.

Наприклад, за скільки днів потрібно попередити іншу сторону.

Чому не варто орендувати квартиру лише «на словах»

«Давайте без договору, ми ж нормальні люди» може звучати простіше.

Проблема з’являється тоді, коли через кілька місяців сторони по-різному пам’ятають домовленості.

Наприклад:

• яка була сума депозиту;
• за що він може бути утриманий;
• хто повинен ремонтувати техніку;
• чи можна змінити вартість оренди;
• коли потрібно попередити про виселення;
• хто оплачує комунальні послуги;
• які меблі були у квартирі;
• у якому стані вони були передані.

Письмовий договір потрібен не тому, що сторони не довіряють одна одній.

Навпаки — він дозволяє один раз погодити правила та надалі спиратися не на пам’ять, а на домовленість.

Що має бути в договорі оренди квартири

У договорі варто чітко зафіксувати основні умови оренди.

Дані власника та орендаря

Сторони повинні бути однозначно визначені.

Квартира

Вказується житло, яке передається в оренду, зокрема його адреса.

Строк оренди

Потрібно визначити дату початку оренди та, за потреби, дату її завершення.

Вартість

Вкажіть:

• суму щомісячної орендної плати;
• дату платежу;
• спосіб оплати;
• порядок можливої зміни ціни.

Депозит

Окремо зафіксуйте:

• його розмір;
• коли він повертається;
• у яких випадках власник може використати частину депозиту для покриття збитків або заборгованості.

Комунальні платежі

Не залишайте формулювання на кшталт «комунальні платить орендар», якщо частину платежів фактично бере на себе власник.

Краще визначити конкретно.

Майно в квартирі

Меблі, техніку та інші важливі речі можна зазначити в договорі або окремому акті приймання-передачі.

Ремонт і пошкодження

Домовтеся, хто відповідає за поточні несправності та хто компенсує пошкодження, що виникли з вини орендаря.

Дострокове припинення оренди

Вкажіть, як власник або орендар можуть завершити договір та за який строк повинні повідомити іншу сторону.

Інші домовленості

За потреби можна окремо зафіксувати проживання з тваринами, правила щодо куріння, можливість встановлення додаткової техніки та інші важливі саме для цієї квартири умови.

Договір оренди в Dexby

Щоб власнику та орендарю не доводилося збирати всі домовленості з різних повідомлень, у Dexby договір можна підготувати безпосередньо через чат оголошення.

Власник заповнює дані та умови оренди, після чого надсилає договір орендарю на погодження.

Орендар може перевірити інформацію та погодити умови.

Після цього готовий документ можна завантажити у PDF та роздрукувати для підписання.

Як підготувати договір у Dexby

Важливо: кнопка «Запропонувати договір» з’являється у власника в чаті після того, як орендар напише йому через відповідне оголошення.

1. Власник розміщує квартиру на Dexby.
2. Надсилає потенційному орендарю посилання на оголошення.
3. Орендар реєструється та пише власнику через оголошення.
4. У чаті власника з’являється кнопка «Запропонувати договір».
5. Власник заповнює дані та умови оренди.
6. Надсилає договір орендарю на погодження.
7. Сторони перевіряють і погоджують умови.
8. Готовий договір завантажується у PDF.
9. Документ можна роздрукувати та підписати.

Знайти квартиру від власника →

Розмістити квартиру →

Не забудьте про акт приймання-передачі квартири

Сам договір визначає правила оренди.

А стан квартири на момент заселення доцільно зафіксувати окремо.

У день передачі ключів запишіть:

• показники лічильників;
• кількість переданих ключів;
• меблі;
• побутову техніку;
• помітні пошкодження;
• інше цінне майно.

Корисно також зробити фотографії квартири.

Наприклад, якщо на дверцятах холодильника вже є подряпина, краще зафіксувати її одразу.

Це захищає обидві сторони.

Власник бачить, у якому стані передав квартиру, а орендар має підтвердження, які пошкодження існували ще до його заселення.

Коли передавати гроші за квартиру

Найбезпечніша послідовність виглядає приблизно так:

перегляд квартири → перевірка → погодження умов → договір → оплата → передача ключів.

Не поспішайте переказувати завдаток лише через повідомлення «є ще п’ять охочих, потрібно оплатити зараз».

Популярні квартири справді можуть швидко знаходити орендарів.

Але терміновість не повинна замінювати базову перевірку.

Якщо ви передаєте гроші, у вас має залишатися можливість підтвердити:

• кому вони були передані;
• яку суму;
• за що саме;
• коли це відбулося.

Для безготівкової оплати таким підтвердженням може бути банківська операція.

Якщо розрахунок відбувається готівкою, варто мати письмове підтвердження отримання коштів.

Що робити в день заселення

Перед тим як забрати ключі, ще раз пройдіться квартирою.

Перевірте:

• показники лічильників;
• стан меблів;
• стан техніки;
• комплект ключів;
• двері та замки;
• сантехніку;
• наявні пошкодження.

Збережіть свій примірник договору та документи, пов’язані з оплатою.

Після цього оренду можна вважати фактично розпочатою.

Як безпечно здати квартиру без рієлтора

Орендар — не єдина сторона, яка ризикує.

Для власника також важливо правильно оформити передачу житла.

Не приховуйте важливі умови

Якщо у квартирі не можна жити з тваринами — скажіть про це до перегляду.

Якщо плануєте здавати житло лише на шість місяців — також повідомте одразу.

Чим більше умов сторони з’ясують на початку, тим менша ймовірність конфлікту пізніше.

Познайомтеся з майбутнім орендарем

Перед передачею квартири варто знати, кому ви фактично передаєте своє майно та хто буде в ньому проживати.

Зафіксуйте стан квартири

Зробіть фотографії та перелік майна.

Особливо це стосується техніки та дорогих речей.

Погодьте порядок оплати

Орендар повинен чітко розуміти:

• скільки платить;
• коли платить;
• куди платить;
• які додаткові витрати бере на себе.

Використовуйте договір

Навіть якщо людина справила хороше враження, домовленості краще зафіксувати письмово.

Договір потрібен і власнику, і орендарю.

Оренда без рієлтора чи через агентство — що обрати

Однозначної відповіді для всіх немає.

Посередник може допомогти з пошуком, організацією переглядів та іншими питаннями. Але за такі послуги зазвичай доводиться платити.

Самостійна оренда вимагає більшої участі самого орендаря або власника, проте дозволяє спілкуватися напряму та уникнути комісії посереднику.

Тому вибір залежить від того, що для вас важливіше.

Якщо ви готові самостійно перевірити квартиру та документи, уважно прочитати договір і зафіксувати домовленості, оренда напряму від власника може бути цілком зручним варіантом.

Головне правило безпечної оренди

Безпека починається не з одного документа і не з одного сервісу.

Це послідовність простих дій:

знайти житло → поспілкуватися з власником → побачити квартиру → перевірити документи → погодити умови → оформити договір → зафіксувати стан квартири → передати оплату та ключі.

Не потрібно ускладнювати оренду.

Але й не варто пропускати важливі етапи лише тому, що квартира сподобалася або рішення потрібно прийняти швидко.

Оренда житла напряму від власників у Dexby

Dexby — платформа нерухомості для прямої взаємодії між власниками та людьми, які шукають житло.

Тут можна знайти оголошення про оренду житла, зв’язатися з власником та обговорити умови напряму.

Якщо ви домовилися про оренду, у чаті Dexby власник може запропонувати орендарю підготувати договір: заповнити необхідні дані, погодити умови та отримати готовий PDF для підписання.

Без зайвих посередників між власником та орендарем.

Шукаєте квартиру?

Переглянути квартири в оренду →

Здаєте власну квартиру?

Додати оголошення →